פסק-דין בתיק ת"א 31402-01-11

מבוא

1.                    התובעת ומר הלל שוקן, (שניהם ייקראו להלן: "שוקן" וההתייחסות לתובעת תהיה בלשון רבים) והנתבעים מס' 1 ו- 2 (שניהם ייקראו להלן: "אזולאי") הם שכנים. לפי המתואר בכתב התביעה שוקן ואזולאי הם בעלים של דירות מגורים ושטח קרקע שעל חלק ממנו ממוקמות הדירות בחלקה 61 בגוש 30016 (להלן: "המקרקעין").   המדובר במגרש בשטח של 988 מ"ר שעליו ממוקמות כיום שתי דירות (בעבר היו  שלוש). בין המתחמים המשרתים את כל אחד מהצדדים ניצבת גדר ולמעשה כל אחד מהם מחזיק בדירה ובשטח קרקע שנמצא בחלקו במקרקעין כפי שהוא מתוחם כיום באמצעות הגדר.

2.                    המחלוקת בין הצדדים היא באשר לאופן חלוקת שטח הקרקע (למעט השטח שעליו ממוקמות הדירות); אופן חלוקת זכויות הבנייה במקרקעין וכן באשר לשטח מסוים המכונה בכתבי הטענות ובתצהירים 'שטח המריבה' (כאשר הנתבעים חולקים על השימוש במונח זה).  בבסיס המחלוקת עומדת השאלה מה מכרה הנתבעת מס' 3 (להלן: "עמידר") לאזולאי ומה נמכר למי שקדמה לשוקן, גב' מגידה בראשי, (להלן: "בראשי"). בשל אותה מחלוקת נמנעת הסדרת הרישום של המקרקעין באופן שבו היה נרשם בית משותף המורכב משתי דירות כאשר מוסדרת הצמדת השטח הנותר ואחוזי הבנייה.

3.                    התביעה שלפני הוגשה תחילה לבית משפט השלום בירושלים. בדיון שהתקיים בפני כב' השופט הבכיר, י' שמעוני, ביום 15.11.10, הסכימו הצדדים להעברת התובענה לבית המשפט המחוזי תוך שהוסכם כי כתב התביעה יתוקן כך שהסעד המבוקש בו יהא פסק דין הצהרתי לגבי הזכויות הקנייניות של כל צד. התביעה לאחר תיקונה היא אפוא למתן פסק דין הצהרתי ולפיו הזכויות בבית שוקן, בשטח הקרקע שנספח לו, שמכונה בכתב התביעה 'שטח שוקן' וזכויות הבניה היחסיות הצמודות לחלקם של שוקן במקרקעין - ביחס למידות שטח החלקה כולה - הן בבעלותה הייחודית של התובעת, גב' שוקן. בנוסף מבוקש לכלול את שטח המריבה במסגרת 'שטח שוקן' או לחלופין ככל שיימצא כי הוא ייכלל בשטח השייך לאזולאי למנות שמאי שיאמוד את שוויו ולהורות לעמידר לשלם לשוקן את שוויו. עוד מבוקש להורות לעמידר לרשום את החלקה ואת כל הבנוי עליה בפנקס הבתים המשותפים. עמדתם של שוקן היא כי לכל אחד מהשותפים צמוד חלק מהמגרש הסמוך לבניין המשמש אותו וכן זכויות הבנייה היחסיות במקרקעין בהתאם לחלוקת השטחים. עמדה זו נשענת על ההנחה כי עמידר מכרה לכל אחד מהצדדים את דירתו, שטח האדמה וחלקו בזכויות באופן יחסי.

4.                    אזולאי טוענים כי מלכתחילה כל שרכשה בראשי מעמידר היה מצומצם וכלל אך ורק את הדירה - כאשר כוונתם לחלק הבנוי המתוחם בקירות החיצוניים של דירת שוקן בעוד ששטח האדמה פרט לשטח שעליו ממוקמת הדירה וכן מלוא זכויות הבנייה לא נמכרו לגב' בראשי, נותרו בידי עמידר ונמכרו לאזולאי.  עמידר מצדדת בהקשר זה בעמדת שוקן ושוללת את טענות אזולאי.

5.                    באשר לשטח המריבה - לפי עמדת אזולאי אין מתעוררת לגביו כל שאלה. לפי עמדת שוקן הרי שהשטח האמור נמכר על ידי עמידר פעמיים: פעם אחת לבראשי ופעם אחת לאזולאי. שוקן מסכימים לכך שהשטח יימסר לאזולאי כנגד זכותם לקבלת פיצוי כספי מעמידר. עמידר סבורה כי הצמדת שטח המריבה לאזולאי הוא הפתרון הנכון אך חולקת על חבותה לשאת בפיצוי כל שהוא.

6.                    נסקור תחילה את המידע הנלמד מתוך המסמכים המצויים בתיקיה של חברת עמידר; הקביעות שנעשו בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים וניתן בו פסק דין ולאחר מכן נתייחס לעדויות בעל פה וכן לטענות הצדדים (העובדתיות והמשפטיות).

ההסכמים והמסמכים

7.                    אף שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית דומה כי המקור העיקרי והמשמעותי להגדרת זכויות הצדדים הוא המסמכים שיש מאותן שנים ומהם ניתן ללמוד מה מכרה עמידר ולמי.

8.                    מתוך תיק הנכס אצל עמידר עולה כי בחלקה היו שלוש יחידות דיור. יחידה מס' 1 הוחזקה על ידי מר ניסים כהן, שלימים פונה על ידי עמידר; יחידה מס' 2 שבה התגוררו משפחת בני אזולאי והיו במעמד של דיירים מוגנים; ויחידה מס' 3 שבה התגוררו בני משפחת בראשי כדיירים מוגנים.  על פי התרשים ההיסטורי משנת 1972 שנמצא בתיקה של עמידר (נ/2) החזיק מר כהן בשני חדרים, מטבח  והול; מר אזולאי החזיק ב- 2 חדרים מטבח והול כאשר שתי דירות אלה היו בבניין המסומן I; החלק האחר הוא דירה מס' 3 שכללה 4 חדרים, הול, שירותים ומחסן והייתה בבניין השני שסומן I I  . שטח דירה מס' 1, דירתו של כהן היה 52 מ"ר; שטח דירה מס' 2, דירתו של אזולאי היה 57 מ"ר ושטח דירה מס' 3, דירתה של גב' בראשי היה 98 מ"ר.

9.                    ביום 21.5.79 נערך הסכם בין עמידר לבין גב' בראשי, באמצעות עורך הדין י' קרמר, שבה נמכרה לגב' בראשי ' הדירה המתוחמת בקו אדום ומסומנת במס' 3 בתשריט שצורף להסכם'. המחיר שעליו הוסכם הוא 954,000 ל"י וממנו ניתנה הנחה בסכום של 47,700 ל"י. על היתרה 906,300 ל"י התווסף מס ערך מוסף (נספח 2 לתצהיר שוקן). מנוסח ההסכם נמחק, בין היתר, סעיף 17 שבו כלולה הסכמה כי הרוכש יוציא את גג הבית והחצר מכלל הרכוש המשותף וכי הם יישארו בבעלותו של המוכר.  בתשריט שצורף להסכם, כפי שהוא הובא על ידי נציג עמידר לדיון והוגש, קיים סימון בקו אדום שלפיו כל השטח האדמה שלצד דירת בראשי משויך לה ומסומן "ה". בנוסף כלול מרובע (הוא שטח המריבה) שגם הוא מסומן כשטח המשויך לבראשי ונמכר לה על ידי עמידר בהתאם להסכם (ת/2).

10.                ביום 23.6.81 נערך הסכם בין עמידר לבין בני הזוג אזולאי. תיאור הדירה הנמכרת בהסכם הוא ' הדירה המותחמת בקו אדום ומסומנת במספר 1+2'. בנוסף הודפסו לצד רישום זה המלים ' חלק יחסי בזכויות הבניה'. מחיר הדירה נקבע לסכום של 420,000 ש' כאשר מתוך זה הופחתה הנחה בסכום של 21,000 ש'. היתרה הועמדה על 399,000 ש' (נספח 10 לתצהיר אזולאי).  התשריט שצורף להסכם, כפי שהוגש על ידי נציג עמידר מתוך תיק החברה, ת/3, מעלה כי מה שסומן בצבע אדום היה השטח שלצד דירת אזולאי (שסומנה מבנה 1) ומסומן באות ד'. יש לציין כי בתוך השטח המסומן באדום כלול גם שטח המריבה. בהקשר זה יש לציין כי אזולאי הציג את התשריט המקורי שהיה ברשותו, אף שסרב להשאירו בבית המשפט כראיה, ובו לכאורה אין סימון אדום ואולם נוכח הימצאות תשריט מסומן בתיקה של עמידר לא מצאתי כל עילה שלא להסתמך עליו.

11.                לצד שני ההסכמים קיימים מכתבים ומסמכים נוספים שיפורטו להלן לפי הסדר הכרונולוגי:

א.                  ביום 20.1.78 נערך רישום של אישורי עסקות על ידי עמידר כפי שנקבעו על ידי ועדת העסקאות דיון ביום 15.1.78. באשר למקרקעין מושא התביעה נכתב כי:

"בעסקה של אזולאי אליהו, בראשי דוד ובראשי מאגי בגוש 30016 חלקה 61 הוחלט:

א. לבקש שומה מפוצלת לפי היחידות.

ב. החלטה זו מבטלת את ההחלטה מיום 24.6.73. זכויות הבנייה תחולקנה שווה בשווה."

(נספח 26 לתצהיר שוקן - ההדגשות מכאן ואילך הוספו - א.ד.).